多地加大保障性租赁住房建设力度

1. 多地加大保障性租赁住房建设力度

29.51万套
广东省住房和城乡建设厅明确，全省2022年计划新筹建保障性租赁住房约29.51万套，新筹建公租房约1.57万套，实施发放租赁补贴近4.68万套。
● 本报记者 董添
保障性租赁住房频获政策支持。近日，广东省住建厅发文指出，2022年计划新筹建保障性租赁住房约29.51万套。北京也于日前出台政策称，2022年北京将大力发展保障性租赁住房，建立保障房房源长效筹集机制。
大力发展保障性租赁住房
广东省住房和城乡建设厅日前发布《关于公开2022年保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划的决定》，明确全省2022年计划新筹建保障性租赁住房约29.51万套，新筹建公租房约1.57万套，实施发放租赁补贴近4.68万套。
据了解，2022年1-5月，广东省已发放保障性租赁住房项目认定书54份，新筹建11.5万套。此外，2022年，广东全省计划开工改造老旧小区不少于1000个。截至5月底，全省已开工改造超过800个老旧小区。
北京市住建委近日发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》指出，2021年北京建设筹集政策性住房61003套，超额完成全年5万套任务。2022年，北京将大力发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人、城市基本公共服务人员以及首都各类人才等群体的住房问题。
下一步，北京市将加快构建以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房及安置房为主体的住房保障体系，建立保障房房源长效筹集机制，继续优化审核分配机制，持续推进公租房运营管理规范化，进一步提升安居宜居水平，让群众获得感、幸福感、安全感成色更足。
多渠道筹集
从筹集方式看，今年以来，长沙、成都等地先后发文，增加租赁住房供给。
5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
《方案》明确，长沙将全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，以长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。按照《方案》目标，通过盘活、新建、配建，长沙力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。
此外，成都市住建局发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，规定居民将自有住房用于保障性租赁，可新增一套购房资格。居民一次或多次，将一套或多套自有住房用于保障性租赁住房，均只能新增一次性购买一套住房的资格。居民将名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。在租金标准方面，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不超过市场租金的90%，且租金年涨幅不超过5%。
上海证券研报表示，我国保障性租赁住房政策不断完善，有利于盘活存量租赁房市场，解决更多居民住房和民生问题，带动经济发展。
支持以“共有产权”方式销售
值得注意的是，近期，多地出台政策支持以“共有产权”方式销售商品房，促进现有商品房销售的同时，加大与租赁住房的绑定。
大理白族自治州人民政府发布相关文件提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。
在此之前，湖北省住房和城乡建设厅出台《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》提出，房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售。商品住房项目配建并移交政府持有的保障性租赁住房，允许先租后售。商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房，允许在土地出让时明确可先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。

2. 保障性租赁住房建设“跑起来”

今年以来，从中央到地方，支持保障性租赁住房发展的政策暖风不断，保障性租赁住房建设发展迎来加速期。
作为“十四五”时期住房建设的重点任务，目前各地保障性租赁住房的推进工作从政策定调、到目标量化再到渠道供应等，多方面都在积极发力。按照住建部的规划，2022年我国将力争全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），数量是去年的2.54倍。业内预计，今年保障性租赁住房相关投资有望超过1.2万亿元，有望成为“保租房”大发展的一年。
  多地政策持续发力
  量化目标，因城施策
据中房网不完全统计，今年以来，至少已有北京、天津、广州、四川、陕西、重庆、西安、江西、广西、南昌、惠州、厦门、哈尔滨、郑州、青岛、湖南、沈阳、云南、济南、江苏、海口、宁夏、湘潭、西宁等超20城出台了保障性租赁住房建设相关政策或意见。
当前，多地不仅密集出台了保障性租赁住房的相关政策，而且还进一步强调了2022年保障性租赁住房建设和筹集的具体量化目标。

而从各城公布的保障性租赁住房相关政策内容来看，多地在保障性租赁住房的面向对象、供应户型、租金价格、房源渠道方面也都做了更明确、细化的规定。
在供应对象方面，各城对申请人满足的条件要求都比较宽松。如沈阳仅要求在市无房且未享受其他保障性住房和补贴，不设其他限制；郑州规定，新市民、青年人等群体申请保障性租赁住房原则上不设户籍和收入限制；重庆表示，主要面向一定区域内无房的新市民、青年人等群体供应，对供应对象不设收入限制；天津则规定，本市户籍在租住区无自有住房和非本市户籍在津正式就业且在租住区无自有住房的均可申请，且重点保障环卫、公交、快递、家政等从事基本公共服务群体。
在户型方面，各地保障性租赁住房的户型基本均以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；不过，值得注意的是，部分城市为了吸引人才，还“因城施策”制定了相关制度。如济南指出，为促进重点人才引进，可建设建筑面积超过70平方米的保障性租赁住房，最大不得超过120平方米，同时，轨道交通站点周围原则上优先建设保障性租赁住房。沈阳亦表示，针对人才引进等高层次人才的品质需求，部分保障性租赁住房面积可适当放宽，做好分层次、多品类保障。还有四川，为在住房标准上响应国家“三孩”生育政策，其提出保障性租赁住房适当配置三居室、四居室房源，满足多子女家庭租赁需求。
在租金上，各城也都给予了一定的优惠，如重庆、湖南、郑州、厦门等城规定，保障性租赁租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，重庆同时强调，租金年涨幅不超过5%；四川、沈阳明确，租金不高于同地段同品质市场租赁住房租金水平的90%，并要按照租户可负担、企业可持续的原则，保持相对的稳定等。此外，天津提出，符合天津市租房提取住房公积金政策规定的保障性租赁住房承租人，可提取住房公积金支付房租。
拓展房源供应渠道方面，各地明确将利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地等多渠道来建设和筹集保障性租赁住房。
金融支持、房企试水
  多方支持渐成合力
各地政策发力推进当地保障性租赁住房建设工作外，近期关于保障性租赁住房金融政策的顶层设计也持续推出。与此同时，部分房企一直在积极与政府合作试水该领域。整体来看，在支持保障性租赁住房发展上，各方已逐渐形成合力。
在金融政策支持方面，银保监会、住建部在2月联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》提出，国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等，要充分发挥优势，立足自身业务特点，加大保障性租赁住房金融支持力度。
《指导意见》出台后，部分城市迅速落地跟进。如国家开发银行重庆市分行、中国建设银行重庆市分行与重庆市住建委签约，“十四五”期间，将对重庆市保障性租赁住房项目分别提供不低于400亿元人民币的融资总量。建设银行福建省分行也发布了支持福建区域保障性租赁住房建设的六大举措，并同建行集团五家在闽子公司，启动住房租赁战略协同，助力福建省发展保障性租赁住房。
而近期，监管层仍不断释放积极信号。5月27日，证监会办公厅与国家发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，要求推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。这意味着，保障性租赁住房REITs试点正式启动。而目前，首批2单保障性租赁住房REITs项目已正式向沪深交易所提交申报材料，分别为厦门安居集团有限公司REITs项目和深圳人才安居REITs项目。
此外，在发展保障性租赁住房的过程中，一直以来也有不少房企积极与政府合作，试水该领域。
从住建部2021年11月及2022年2月公布的两批《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》来看，多家房企已通过集体经营性建设用地参与了保障性租赁住房的建设，如万科的泊寓、华润的有巢以及龙湖的冠寓，其参与方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等。
总的来说，在城镇化发展进程中，为了解决大中城市中新市民、青年人、基本公共服务人员等群体阶段性住房困难问题，保障性租赁住房的建设和发展早已上升至国家战略。而今年的两会政府工作报告以及地方两会工作报告均指出继续强化部署保障性租赁住房建设。相信在多方合力推进的大环境下，保障性租赁住房的发展将驶入快车道。

3. 政策发力 保障性租赁住房发展提速

北京市日前公布的2022年度建设用地供应计划显示，今年北京计划安排住宅用地供应1060公顷，与去年持平。其中，保障性租赁住房供地达233公顷，较去年的150公顷大幅增加，供地进一步向保障性租赁住房倾斜。
进入2022年，从中央到地方多项政策相继发布，保障性租赁住房发展按下“加速键”。机构预计，今年保障性租赁住房相关投资有望超过1.2万亿元，在推动“租购并举”住房格局加快形成的同时，对于提振国内需求、稳定经济大盘具有积极意义。
发展驶入快车道
2022年有望成为保障性租赁住房大发展的一年。住建部近日表示，将大力增加保障性租赁住房供给，并给出了量化的目标——希望2022年全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。此前，该部门透露，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套(间)。
中国证券报记者注意到，除住建部重点监测的40个城市外，部分省份根据自身情况确定了重点发展保障性租赁住房的地区。如广东省明确广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江10市是发展保障性租赁住房的重点城市。克而瑞研究中心预计，“十四五”期间，全国范围内有望新增保障性租赁住房800万套至900万套。
“发展保障性租赁住房是我国‘十四五’时期的一项重要工作。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进说，保障性租赁住房筹集规模大，推进速度快，其发展有赖于市场主体的积极参与。
金融财税形成合力
业内人士表示，为调动市场主体参与的积极性，近期土地、财税、金融等政策举措陆续推出，在支持保障性租赁住房发展方面逐渐形成合力。
进入2022年，支持保障性租赁住房发展的政策暖风不断。2月8日，人民银行、银保监会联合发布通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2月25日，《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》出炉，鼓励国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等加大保障性租赁住房金融支持力度。
值得一提的是，1月末，财政部和税务总局联合发文，明确了在基础设施REITs设立前和设立阶段的原始权益人税收递延政策。目前，保障性租赁住房项目已纳入基础设施REITs试点。西安、重庆等地提出，支持保障性租赁住房建设，运营企业按国家有关规定发行基础设施REITs融资。
不少银行已加大对保障性租赁住房建设运营的支持力度。1月26日，建设银行与保利集团签署合作协议，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式。据了解，截至2021年末，建设银行支持保障性租赁住房建设的授信金额超过1000亿元，投放金额超430亿元，涉及400多个项目。
支持稳增长
业内人士认为，发展保障性租赁住房有利于进一步完善房地产长效机制，优化租赁市场结构，缓解新市民、青年人等群体的阶段性住房难题，进一步推动“租购并举”住房格局的加快形成。加快发展保障性租赁住房，对于提振国内需求、稳定经济大盘具有积极意义。
徐跃进分析，发展保障性租赁住房可从存量和增量两方面拉动有效投资。存量方面，据住建部介绍，在已筹集的保障性租赁住房中，约70%是利用了存量的土地和住房。可以预见，未来存量改造将是保障性租赁住房的一个重要筹集渠道，有望拉动存量改造相关投资。增量方面，广州、上海等城市“十四五”期间至少40%的新增住房将是保障性租赁住房，保障性租赁住房的发展对拉动增量投资也将形成贡献。
中信建投证券估算，若今年筹集240万套(间)保障性租赁住房，总投资将超过1.2万亿元，相当于去年全年房地产投资额的8.1%，可对房地产投资增长提供一定支撑。

4. 政策发力 保障性租赁住房发展提速

北京市日前公布的2022年度建设用地供应计划显示，今年北京计划安排住宅用地供应1060公顷，与去年持平。其中，保障性租赁住房供地达233公顷，较去年的150公顷大幅增加，供地进一步向保障性租赁住房倾斜。
进入2022年，从中央到地方多项政策相继发布，保障性租赁住房发展按下“加速键”。机构预计，今年保障性租赁住房相关投资有望超过1.2万亿元，在推动“租购并举”住房格局加快形成的同时，对于提振国内需求、稳定经济大盘具有积极意义。
本报记者 王舒嫄
发展驶入快车道
2022年有望成为保障性租赁住房大发展的一年。住建部近日表示，将大力增加保障性租赁住房供给，并给出了量化的目标——希望2022年全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。此前，该部门透露，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间）。
中国证券报记者注意到，除住建部重点监测的40个城市外，部分省份根据自身情况确定了重点发展保障性租赁住房的地区。如广东省明确广州、深圳、珠海、汕头、佛山、、东莞、中山、和湛江10市是发展保障性租赁住房的重点城市。克而瑞研究中心预计，“十四五”期间，全国范围内有望新增保障性租赁住房800万套至900万套。
“发展保障性租赁住房是我国‘十四五’时期的一项重要工作。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进说，保障性租赁住房筹集规模大，推进速度快，其发展有赖于市场主体的积极参与。
金融财税形成合力
业内人士表示，为调动市场主体参与的积极性，近期土地、财税、金融等政策举措陆续推出，在支持保障性租赁住房发展方面逐渐形成合力。
进入2022年，支持保障性租赁住房发展的政策暖风不断。2月8日，人民银行、银保监会联合发布通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2月25日，《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》出炉，鼓励国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等加大保障性租赁住房金融支持力度。
值得一提的是，1月末，财政部和税务总局联合发文，明确了在基础设施REITs设立前和设立阶段的原始权益人税收递延政策。目前，保障性租赁住房项目已纳入基础设施REITs试点。、重庆等地提出，支持保障性租赁住房建设，运营企业按国家有关规定发行基础设施REITs融资。
不少银行已加大对保障性租赁住房建设运营的支持力度。1月26日，建设银行与保利集团签署合作协议，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式。据了解，截至2021年末，建设银行支持保障性租赁住房建设的授信金额超过1000亿元，投放金额超430亿元，涉及400多个项目。
支持稳增长
业内人士认为，发展保障性租赁住房有利于进一步完善房地产长效机制，优化租赁市场结构，缓解新市民、青年人等群体的阶段性住房难题，进一步推动“租购并举”住房格局的加快形成。加快发展保障性租赁住房，对于提振国内需求、稳定经济大盘具有积极意义。
徐跃进分析，发展保障性租赁住房可从存量和增量两方面拉动有效投资。存量方面，据住建部介绍，在已筹集的保障性租赁住房中，约70%是利用了存量的土地和住房。可以预见，未来存量改造将是保障性租赁住房的一个重要筹集渠道，有望拉动存量改造相关投资。增量方面，广州、上海等城市“十四五”期间至少40%的新增住房将是保障性租赁住房，保障性租赁住房的发展对拉动增量投资也将形成贡献。
中信建投证券估算，若今年筹集240万套(间)保障性租赁住房，总投资将超过1.2万亿元，相当于去年全年房地产投资额的8.1%，可对房地产投资增长提供一定支撑。

5. 措施更精准 保障性租赁住房获重磅政策加持

为加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，国务院办公厅日前印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
多位业内专家在接受人民网记者采访时表示，《意见》提出的措施更精准，保障更有力，让新市民和青年人以相对较低的租金支出解决住房问题，有利于稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，将推动我国住房发展向更高质量的“住有所居”目标大步迈进。
明确加快发展保障性租赁住房的基础制度
首先，《意见》明确了对象标准，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
此外,《意见》还提出要引导多方参与、坚持供需匹配、严格监督管理、落实地方责任等内容。
具体来看，如“引导多主体投资、多渠道供给”“采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给”“加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督”“要加强组织领导和监督检查，对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价”等。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从《意见》可以看出，保障性租赁住房有以下几方面特征：一是市场化主导，政府给予扶持政策；二是低租金，小户型；三是多渠道供应，以存量为主；四是有良好配套，供需匹配，避免以租代售。
李宇嘉还表示，保障性租赁住房就是要通过政府提供政策扶持，鼓励市场多渠道供应，提供低租金的租赁住房，并以存量低成本空间盘活为主，吸引市场化企业参与。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，大力发展保障性租赁住房，有利于降低中低收入阶层、新市民的住房负担。可以预见，随着集体土地等建设保障性租赁住房的推进，以及共有产权住房供应的增加，大城市普通住宅的价格泡沫也将逐步消减。
多措并举支持保障性租赁住房项目建设
近几年来，全国多地大力推进保障性租赁住房项目建设，《意见》则从简化审批流程、降低税费负担等方面推出了多项精准措施。
在简化审批流程方面，《意见》指出，各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。
《意见》提出，不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。
在降低税费负担方面，《意见》提出要综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
此外，《意见》还指出要给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。同时，执行民用水电气价格，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
对此，贝壳研究院高级分析师黄卉认为，《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，适合新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员的租赁房源规模扩大，能够有效缓解住房租赁市场供给结构错配的问题。
提高市场主体参与积极性
为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，《意见》明确，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
在进一步完善土地支持政策方面，浙江工业大学副校长虞晓芬在接受采访时表示，《意见》明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，“尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房，不补缴土地价款，力度之大前所未有。”
值得一提的是，《意见》还明确提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
“这将充分调动起农村集体经济组织、企事业单位、工业园区、房地产开发企业等市场主体的积极性，盘活土地和房屋存量，形成多主体共同参与、共同供给的良好局面，有利于破解发展保障性租赁住房中普遍面临的项目获取难、土地成本过高、收益难平衡等问题。” 虞晓芬说。
“当前我国住房租赁市场改革将进入新阶段，即从缓解供给不足矛盾转变为结构性调整。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，整体上看，“十三五”时期我国住房制度改革的变化在于明确了住房租赁市场的发展，而“十四五”时期，则是将保障性租赁住房纳入重要改革范围，其市场地位明显上升。
黄卉认为，借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，通过支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。
差别化对待房地产信贷管理
保障性租赁住房的发展，离不开金融的支持。《意见》指出，要进一步加强金融支持。
具体来看，首先要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
其次，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
对此，严跃进分析称：“对于银行来说，在对保障性租赁住房的信贷支持方面原本是有顾虑的，但《意见》出台后，银行将积极给予保障性租赁住房信贷支持，这也将是银行信贷结构调整的一个重要内容。”
“对于各类租赁企业来说，鼓励经营好的企业尤其是现金流稳定的企业发行债券，这是具有较为积极导向的，能够真正促进企业在租赁业务发展方面的积极性，减少后顾之忧。”严跃进说。
黄卉分析认为，住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题，此次《意见》的出台将使未来保障性租赁住房的融资环境获得改善，融资难的问题也有望得到缓解。

6. 措施更精准 保障性租赁住房获重磅政策加持

为加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，国务院办公厅日前印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
多位业内专家在接受人民网记者采访时表示，《意见》提出的措施更精准，保障更有力，让新市民和青年人以相对较低的租金支出解决住房问题，有利于稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，将推动我国住房发展向更高质量的“住有所居”目标大步迈进。
明确加快发展保障性租赁住房的基础制度
首先，《意见》明确了对象标准，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
此外,《意见》还提出要引导多方参与、坚持供需匹配、严格监督管理、落实地方责任等内容。
具体来看，如“引导多主体投资、多渠道供给”“采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给”“加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督”“要加强组织领导和监督检查，对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价”等。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从《意见》可以看出，保障性租赁住房有以下几方面特征：一是市场化主导，政府给予扶持政策；二是低租金，小户型；三是多渠道供应，以存量为主；四是有良好配套，供需匹配，避免以租代售。
李宇嘉还表示，保障性租赁住房就是要通过政府提供政策扶持，鼓励市场多渠道供应，提供低租金的租赁住房，并以存量低成本空间盘活为主，吸引市场化企业参与。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，大力发展保障性租赁住房，有利于降低中低收入阶层、新市民的住房负担。可以预见，随着集体土地等建设保障性租赁住房的推进，以及共有产权住房供应的增加，大城市普通住宅的价格泡沫也将逐步消减。
多措并举支持保障性租赁住房项目建设
近几年来，全国多地大力推进保障性租赁住房项目建设，《意见》则从简化审批流程、降低税费负担等方面推出了多项精准措施。
在简化审批流程方面，《意见》指出，各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。
《意见》提出，不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。
在降低税费负担方面，《意见》提出要综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
此外，《意见》还指出要给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。同时，执行民用水电气价格，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
对此，贝壳研究院高级分析师黄卉认为，《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，适合新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员的租赁房源规模扩大，能够有效缓解住房租赁市场供给结构错配的问题。
提高市场主体参与积极性
为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，《意见》明确，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
在进一步完善土地支持政策方面，浙江工业大学副校长虞晓芬在接受采访时表示，《意见》明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，“尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房，不补缴土地价款，力度之大前所未有。”
值得一提的是，《意见》还明确提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
“这将充分调动起农村集体经济组织、企事业单位、工业园区、房地产开发企业等市场主体的积极性，盘活土地和房屋存量，形成多主体共同参与、共同供给的良好局面，有利于破解发展保障性租赁住房中普遍面临的项目获取难、土地成本过高、收益难平衡等问题。” 虞晓芬说。
“当前我国住房租赁市场改革将进入新阶段，即从缓解供给不足矛盾转变为结构性调整。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，整体上看，“十三五”时期我国住房制度改革的变化在于明确了住房租赁市场的发展，而“十四五”时期，则是将保障性租赁住房纳入重要改革范围，其市场地位明显上升。
黄卉认为，借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，通过支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。
差别化对待房地产信贷管理
保障性租赁住房的发展，离不开金融的支持。《意见》指出，要进一步加强金融支持。
具体来看，首先要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
其次，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
对此，严跃进分析称：“对于银行来说，在对保障性租赁住房的信贷支持方面原本是有顾虑的，但《意见》出台后，银行将积极给予保障性租赁住房信贷支持，这也将是银行信贷结构调整的一个重要内容。”
“对于各类租赁企业来说，鼓励经营好的企业尤其是现金流稳定的企业发行债券，这是具有较为积极导向的，能够真正促进企业在租赁业务发展方面的积极性，减少后顾之忧。”严跃进说。
黄卉分析认为，住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题，此次《意见》的出台将使未来保障性租赁住房的融资环境获得改善，融资难的问题也有望得到缓解。

7. 保障性租赁住房建设加速跑：10月各地将公布年度建设计划

日前召开的中共中央政治局会议要求，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。据中国证券报记者不完全统计，近期已有广州、上海等多个省市发布了加快发展保障性租赁住房的相关政策，加快保障性租赁住房供给。专家认为，随着中央和地方一系列政策的出台，一些制约住房租赁市场发展的障碍有望破除，住房租赁市场供给结构错配压力将有效得到缓解，保障性租赁住房建设料换挡提速。
加快发展保障性租赁住房
近期，“加快发展保障性租赁住房”被频繁提及。
7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。7月22日，加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开。7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志时强调，必须加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题。
大力发展具有保障性质的租赁住房，是解决好大城市住房突出问题的重要途径，也是去年底中央经济工作会议部署的2021年工作重点任务之一。浙江工业大学副校长虞晓芬认为，加快发展保障性租赁住房，就是要破新市民、青年人买不起房又租不到好房的局。
虞晓芬表示，随着城镇化进程加速，流动人口、新就业大学毕业生等群体构成了规模庞大的租房群体。大幅增加与新市民、青年人需求相适应的小户型、低租金的房源，能有效缓解量大面广的新市民、青年人阶段性住房困难。只有这样，才能让他们在城市里留得下，住得体面。
“在当前房价高企背景下，新市民和青年人的居住问题主要靠发展住房租赁市场解决。”中国社会科学院生态文明研究所研究员张智说。
系列政策举措陆续推出
作为今年一项重点工作任务，相关部门陆续推出一系列政策举措，加快发展保障性租赁住房。4月，住建部与国家发改委印发通知，要求40个城市做好2021年保障性租赁住房建设计划安排，对符合条件的项目给予中央预算内投资补助。5月，住建部分两批召开40个城市座谈会，交流试点经验，推动加快发展保障性租赁住房，40个城市计划年内筹集建设93万套保障性租赁住房。
住建部住房保障司有关负责人日前表示，下一步，住建部将继续指导人口净流入的大城市等，从确定发展目标、落实支持政策、建立工作机制等方面加快发展保障性租赁住房。“十四五”期间，在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
地方政府也在积极推动发展保障性租赁住房。上海提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套（间），约占住房供应总量的40%；广州提出“十四五”期间建设筹集各类住房131万套，其中保障性租赁住房60万套（间），占比45%；北京将利用集体经营性建设用地和非居住存量房屋建设租赁住房，纳入保障性租赁住房规范管理。
住建部有关负责人介绍，今年10月底前，城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。
住房租赁市场建设料加快
业内人士认为，中央和地方一系列政策的出台，将推动保障性租赁住房市场建设提速。
“从各项政策看，中央和地方多措并举，保障性租赁住房市场建设有望提速。”平安证券研究所地产团队副总经理杨侃表示，将保障性租赁住房等纳入REITs试点，将为租赁重资产“减重”打开退出通道，在土地、财税、金融等方面给予保障性租赁住房政策支持，预计后续保障性住房供给有望大幅增加，保障性租赁住房市场建设将提速。
国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松表示，从已发布的政策看，政府从财税、金融、土地等方面对保障性租赁住房市场建设给予支持，并且所有建设模式几乎都有涉及，如果相关政策能与“因城施策”更好结合起来，将能更好适应和满足租赁主体需求。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，流动人口的长期稳定租赁需求孕育了万亿元级租赁市场。目前出台的保障性租赁住房政策以及未来要出台的市场化长租房政策，会给住房租赁市场带来更多发展空间。预计未来十年至二十年，居住领域产生的GDP对经济增长的贡献会发生变化，房地产对经济的拉动作用将从投资效应慢慢转变为消费拉动。
（原题：《政策礼包不断 保障性租赁住房建设“加速跑”》）

8. 政策礼包不断 保障性租赁住房建设“加速跑”

日前召开的中共中央政治局会议要求，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。据中国证券报记者不完全统计，近期已有广州、上海等多个省市发布了加快发展保障性租赁住房的相关政策，加快保障性租赁住房供给。专家认为，随着中央和地方一系列政策的出台，一些制约住房租赁市场发展的障碍有望破除，住房租赁市场供给结构错配压力将有效得到缓解，保障性租赁住房建设料换挡提速。
加快发展保障性租赁住房
近期，“加快发展保障性租赁住房”被频繁提及。
7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。7月22日，加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开。7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志时强调，必须加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题。
大力发展具有保障性质的租赁住房，是解决好大城市住房突出问题的重要途径，也是去年底中央经济工作会议部署的2021年工作重点任务之一。浙江工业大学副校长虞晓芬认为，加快发展保障性租赁住房，就是要破新市民、青年人买不起房又租不到好房的局。
虞晓芬表示，随着城镇化进程加速，流动人口、新就业大学毕业生等群体构成了规模庞大的租房群体。大幅增加与新市民、青年人需求相适应的小户型、低租金的房源，能有效缓解量大面广的新市民、青年人阶段性住房困难。只有这样，才能让他们在城市里留得下，住得体面。
“在当前房价高企背景下，新市民和青年人的居住问题主要靠发展住房租赁市场解决。”中国社会科学院生态文明研究所研究员张智说。
系列政策举措陆续推出
作为今年一项重点工作任务，相关部门陆续推出一系列政策举措，加快发展保障性租赁住房。4月，住建部与国家发改委印发通知，要求40个城市做好2021年保障性租赁住房建设计划安排，对符合条件的项目给予中央预算内投资补助。5月，住建部分两批召开40个城市座谈会，交流试点经验，推动加快发展保障性租赁住房，40个城市计划年内筹集建设93万套保障性租赁住房。
住建部住房保障司有关负责人日前表示，下一步，住建部将继续指导人口净流入的大城市等，从确定发展目标、落实支持政策、建立工作机制等方面加快发展保障性租赁住房。“十四五”期间，在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
地方政府也在积极推动发展保障性租赁住房。上海提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套（间），约占住房供应总量的40%；广州提出“十四五”期间建设筹集各类住房131万套，其中保障性租赁住房60万套（间），占比45%；北京将利用集体经营性建设用地和非居住存量房屋建设租赁住房，纳入保障性租赁住房规范管理。
住建部有关负责人介绍，今年10月底前，城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。
　住房租赁市场建设料加快
业内人士认为，中央和地方一系列政策的出台，将推动保障性租赁住房市场建设提速。
“从各项政策看，中央和地方多措并举，保障性租赁住房市场建设有望提速。”平安证券研究所地产团队副总经理杨侃表示，将保障性租赁住房等纳入REITs试点，将为租赁重资产“减重”打开退出通道，在土地、财税、金融等方面给予保障性租赁住房政策支持，预计后续保障性住房供给有望大幅增加，保障性租赁住房市场建设将提速。
国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松表示，从已发布的政策看，政府从财税、金融、土地等方面对保障性租赁住房市场建设给予支持，并且所有建设模式几乎都有涉及，如果相关政策能与“因城施策”更好结合起来，将能更好适应和满足租赁主体需求。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，流动人口的长期稳定租赁需求孕育了万亿元级租赁市场。目前出台的保障性租赁住房政策以及未来要出台的市场化长租房政策，会给住房租赁市场带来更多发展空间。预计未来十年至二十年，居住领域产生的GDP对经济增长的贡献会发生变化，房地产对经济的拉动作用将从投资效应慢慢转变为消费拉动。