请问向非金融机构借款时以“股权出质”抵押的，工商局是否给予登记呢？有没有相关规定呀！

1. 请问向非金融机构借款时以“股权出质”抵押的，工商局是否给予登记呢？有没有相关规定呀！

我国物权法规定，工商行政管理机关为非上市公司股权出质登记机关。
股权质押贷款是指借款人以其自身或第三人合法持有的某公司(上市公司、非上市股份有限公司、有限责任公司)的股权为质物向银行申请的贷款，它是在融资担保方式上的一种创新。

股权质押贷款的基本条件：1、申请质押的股权依法可以流通，即上市公司章程等内部规章、法律文件对公司股权的质押、转让未做出限制或禁止性规定。2、申请质押的股权在此次质押之前必须是未设立质押或有效质押已解除，即借款人对所质押的股权必须拥有完全的所有权与处分权。3、上市公司股票未被实行特别处理、限制转让或暂停上市。

我国《担保法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》关于以公司股权进行质押区分上市公司和非上市公司做了不同规定，即：以上市公司的股份出质的，质押合同自股份出质向证券登记机构办理出质登记之日起生效；以有限责任公司及非上市股份有限公司的股份出质的，质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。法律专家对后者作出修改如下：以有限责任公司或者非上市股份有限公司的股份出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向被质押股份所在公司的工商登记管理机关办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。

2007年10月1日开始实施的《物权法》第二百二十六条规定：以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同；以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立；基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

股权质押贷款优势表现在：第一，企业贷款成本低、时间快。以武汉某公司为例，公司若使用抵押房地产的方法贷款2500万，房地产评估费、权证费及保险费用保守估计要花30万以上，且需要2-3个月时间。而该公司此次股权质押贷款只花了数千元评估费用，登记和审批完全免费。算上前后筹备时间也只花了一个月时间。第二，银行风险降低。从前基本没有银行会接受股权质押贷款，因为风险太大。企业还可以在抵押期间将股权转让，银行如果找不到股东，将承受很大损失。而根据新《规定》，企业股权在质押期间，将被工商部门锁定，无法进行转让，风险大大降低。

不过，单纯股权质押贷款的风险也不容忽视。这主要是因为股权价值很难评估，且无法预料其保值性如何。一般来讲，金融机构主要是根据企业的净资产以及每股净资产来确认企业股份的价值，然后按照一定的折扣率给予授信。所以银行在开展业务的时候，仍需要选择现金流充足、贷款期限较短、企业实力雄厚、信誉良好的企业。商业银行在开展股权质押贷款业务时，应注意两点：首先要清醒认识到股权质押存在的风险。股权质押属于权利质押，相对于实物质押，股权质押存在较大的不确定性。股权变现时，其价值的实现取决于该权利对应的财产价值。股权质押的风险在于股权的价格很有可能因公司经营不善而下跌。当股权价格下跌后，转让股权所得的价款，有可能不足以清偿债务。虽然《担保法》规定变价收入不足抵偿债务时，债务人需要就不足部分继续进行偿还。但在实际操作过程中，债务人时常因缺少能力而使进一步偿还成为泡影。因此，商业银行在接受股权质押时，还要对企业资产加以锁定，即限制企业某些经营行为，以免股权价值被掏空。其次在接受股权质押时，须对该股权质押情况及质押成立条件进行充分了解。《担保法》对股份和股票设定质权采取不同的生效条件：以股份质押的，质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效；以股票质押的，质押合同以出质人和质权人向证券机构办理出质登记之日起生效。因此，接受股权质押时，商业银行一定要实际查看股东名册或向证券登记机构查询股权质押情况。

2. 金融机构需要申请哪些资质

（一）银行卡业务

1.银行卡发卡
2.信用卡发卡
3.信用卡收单
4.外资银行借记卡

（二）第三方托管、存管、保管及账户业务
5.公募基金托管
6.私募基金和资管产品托管
7.社保基金境外托管
8.社保基金境内托管
9.QDII、RQDII境内托管
10.QDII境外托管
11.QFII、RQFII托管
部分略

16.期货结算和保证金存管（含上期所、大商所、中金所、郑商所、国际能源所）
17.客户交易结算资金存管
18.第三方支付的备付金账户
19.P2P第三方存管（因法规暂缺失、列举大致三种模式）
20.海外投资基金资金保管银行
21.公司债受托管理人

（三）投资及交易类
22.银行衍生品交易（包括银监会和外管局，外管局又包括银行间和代客）
23.外资银行债券投资
24.QFII
25.RQFII
26.上海黄金交易所金融类会员资格
27.上海黄金交易所国际会员资格
28.债券做市商
29.银行间外币对做市商
30.人民币对外币即期、远期和掉期做市商
31.外汇综合做市商
32.外汇一级交易商
部分略（具体参见报告）

（四）结算及结算代理业务
39.债券结算代理行
40.基金销售支付结算银行
41.股票期权资金结算银行
42.上海国际黄金交易中心指定结算银行
43.CIPS系统直参行资质

（五）代客理财、代销及外汇业务
44.银行理财产品发售
45.银行代客境外理财
46.商业银行代销保险
47.商业银行代销基金
48.商业银行代销集合资产管理计划
49.代客利率互换

（六）外汇
50.银行结售汇业务
51.离岸银行业务
52.国内外汇资金主账户、国际外汇资金主账户的业务资质

（六）债券发行及承销业务资质
53.金融债发行和上市
54.金融债承销
55.非金融企业债务融资工具承销
56.国债承销团成员

（七）法人机构准入
57.城商行机构准入及股东资格要求
58.外资法人银行机构准入
59.民营银行机构准入
60.农村商业银行机构准入
61.村镇银行机构准入

（八）其他
62.信贷资产证券化发起资格
63.大额存单发起资格
64.同业存单发起资格
65.外资银行人民币业务

二、银监会监管的非银金融机构法人准入
66.信托公司法人机构准入

67.金融租赁公司法人机构准入
68.消费金融公司法人机构准入
69.企业集团财务公司法人机构准入
70.汽车金融公司法人机构准入
71.货币经纪公司法人机构准入

三、证券公司
（一）投资银行业务
72.企业债主承销商资格
73.非金融企业债务融资工具主承销商
74.券商在新三板的主办券商资格
75.保荐机构资质
76.公司债承销业务
77.证券公司短期融资券发行资格
78.证券公司股票期权做市业务资格

（二）信用交易业务
79.融资融券业务
80.股票约定式购回业务资格
81.场外股权质押式回购交易业务资格
82.交易所质押式回购业务资格

（三）经纪业务
83.证券公司介绍业务
84.证券公司经纪业务
85.证券公司股票期权经纪业务

（四）证券投资咨询业务
86.证券、期货投资咨询业务
87.境外投资顾问资格
88.券商财务顾问资格

（五）资产管理业务
89.证券公司客户资产管理业务资质
90.证券公司集合资产管理业务
91.证券公司定向资产管理业务
92.证券公司资产证券化业务
93.资产管理机构公募基金管理业务
94.证券公司、资管机构QFII资格

（六）证券自营业务
95.证券公司自营业务资格
96.股指期货、国债期货交易资质

（七）基金及代销金融产品
97.证券公司代销基金
98.公募基金管理人
99.券商公募基金托管
100.证券公司、基金公司QDII
101.保险资金投资管理人（券商、基金）

（八）创新业务
102.证券公司创新业务个案准入

（九）机构准入
103.证券公司机构准入
104.证券公司子公司准入
105.证券公司分支机构准入
106.外资参股证券公司准入

（十）其他
107.证券业协会机构报价与转入系统参与人
108.中证登乙类结算参与人


四、基金、期货、其他
（一）基金公司（含基金子公司）

109.基金公司特定资产管理业务资质
110.私募证券基金管理机构基金管理业务
111.券商对基金公司参股、控股资格
112.基金公司机构准入
113.基金子公司机构准入
114.商业银行设立的基金管理公司法人准入

（二）期货公司（含期货子公司）
115.期货公司代销基金
116.期货子公司股票期权做市商
117.期货公司金融期货经纪业务
118.期货公司商品期货经纪业务
119.期货公司境外期货经纪业务
120.期货投资咨询业务
121.期货资产管理业务
122.期货公司机构准入

（三）其他（证券投资咨询机构、基金销售）
123.证券投资咨询机构准入
124.证券投资咨询机构代销基金
125.基金销售支付结算机构准入
126.基金销售第三方平台辅助服务

五、保险、中介服务及互联网金融
（一）保险
127.保险公司机构准入及业务准入
128.保险资产管理公司法人准入
129.保险资产管理公司基金管理业务
130.外资保险公司机构准入
131.保险公司及其他机构QFII
132.保险公司代销基金
（二）中介机构及互联网金融业务准入
部分略(具体参见报告)
139.地方资产管理机构
140.银行卡清算机构准入
141.非金融支付机构
142.小额贷款公司（北京、上海、重庆、深圳对比）
143.融资性担保公司（北京、上海、重庆、深圳对比）



案例：28.债券做市商一 、法规依据和准入条件
1.《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）第214项：银行间债券市场双边报价商审批。
2.《中国人民银行行政许可实施办法》（中国人民银行令[2004]第 3 号）
3.《全国银行间债券市场做市商管理规定》（中国人民银行公告[2007]1号，2007-01-09）
第三条 在中华人民共和国境内依法设立的金融机构申请成为做市商，应当具备以下条件：
（一）注册资本或净资本不少于12亿元人民币；
（二）市场表现活跃，提交申请时上一年度的现券交易量排名前80位；
（三）提交申请前，已在银行间市场尝试做市业务，具备必要的经验和能力；
（四）具有完善的内部管理制度、操作规程和健全的内部风险控制机制、激励考核机制
（五）有较强的债券市场研究和分析能力；
（六）相关业务部门有5人以上的合格债券从业人员，岗位设置合理、职责明确；
（七）提交申请前2年没有违法和重大违规行为；

二、具体办理细节
《银行间债券市场做市商审批服务指南》确定债券做市商具体准入流程如下：
（四）受理机构
中国人民银行金融市场司，更准确地说是金融市场司债券处，相关咨询均通过债券处。
（五）决定机构
中国人民银行
（七）申请人条件
和上面《全国银行间债券市场做市商管理规定》列举的7项条件完全相同。
(八）申请材料
1.金融机构申请成为做市商，应当向中国人民银行提交以下材料：
(1)申请书；
(2)《营业执照》（副本复印件)；
(3)《金融许可证》（副本复印件)；
(4)做市业务的内部管理制度和操作规程；
(5)相关业务部门情况简介（包括人员构成、岗位设置、职责划分等）；
(6)提交申请前2年在银行间市场活动情况的报告（包括做市业务尝试情况总结）；
(7)经注册会计师审计的提交申请前2年的资产负债表、利润分配表和现金流量表（复印件）；
(8)提交申请前2年无违法和重大违规行为的书面说明；
(9)中国人民银行要求报送的其他材料。
(九）申请接收
(1) 窗口接收：中国人民银行办公厅值班室，地址：北京市西城区成方街32号。
(2) 网上接收：暂无。
(3) 信函接收：中国人民银行办公厅值班室，地址：此处略，具体见报告。
(4) 联系电话：此处略，详见报告
(5) 传真：010-66016675
(6) 电子邮箱：zqjyc@pbc.gov.cn
(十七）咨询途径
1.窗口咨询：中国人民银行金融市场司债券交易处
地址：北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座5层


三、债券做市商权利义务
这主要通过交易商协会加以规范，而不是行政性规章制度或规范性文件。
《银行间债券市场做市商工作指引》（中国银行间市场交易商协会公告[2010]第2号）中详细规定了债券做市商的评价体系，主要有：
第十条 做市商评价指标体系包括以下方面:
(一)合规性:主要评价做市商是否遵循《规定》的相关要求。
(二)报价价差:主要评价做市商在被评价期间对各待偿期限债券双边报价价差(以bp表示)。
(三)报价量:主要评价做市商在被评价期间的报价总量情况。
(四)成交量:主要评价做市商在被评价期间的做市成交笔数和成交总量情况。
(五)配合与报告:主要评价做市商配合主管部门工作、提交季度报告的及时性和质量等情况。
(六)加分项:主要对在某些方面表现较好的做市商给予加分,包括最优报价次数、连续报价债券只数和关键期限国债做市等情况。
(七)减分项:主要对合规性指标表现较差和有违反相关自律规则行为的做市商给予减分。


四、债券做市商和其他资质之间的关联关系
债券做市商银行可以自动获得其他的资质：开展对客利率互换业务，银行间债券市场开立代客理财账户；
加分项有：银行间债务融资工具承销商；

五、目前债券做市商市场名单
截止2015年8月，银行间债券市场做市商共25家，此外还有47家债券尝试做市商：


序号
   
机构名称
   


1
   
中国工商银行
   


2
   
中国农业银行
   


3
   
中国银行
   


4
   
中国建设银行
   


5
   
招商银行
   


6
   
中信银行
   


7
   
中国光大银行
   


8
   
兴业银行
   


9
   
中国民生银行
   


10
   
恒丰银行
   


11
   
北京银行
   


12
   
上海银行
   


13
   
南京银行
   


14
   
杭州银行
   


15
   
汉口银行
   


16
   
中信证券
   


17
   
国泰君安证券
   


18
   
摩根大通银行（中国）有限公司
   


19
   
国家开发银行
   


20
   
交通银行
   


21
   
花旗银行（中国）有限公司
   


22
   
渣打银行（中国）有限公司
   


23
   
中国国际金融有限公司
   


24
   
广发银行
   


25
   
浦东发展银行
   

尝试做市商共47家（名单此处略）

3. PE股权投资是非银行类金融机构吗

PE应该不算非银行类金融机构吧；证券公司,保险公司,金融租赁公司什么的才是非银行类金融机构

4. 非上市公司股权质押股权价值如何评估

股权收益质押率就是融资额和质押股票市值的比例。非上市公司股权质押率有效。

5. 终于明白了，基金从业考试与证券从业考试的区别和联系

区别：
1、考试科目的不同：入门资格考试科目设定两门，名称分别为《证券市场基本法律法规》和《金融市场基础知识》；基金从业资格考试包含《基金法律法规和职业道德与业务规范》、《证券投资基金基础知识》、《私募股权投资基金基础知识》。
2、职业方向不同：证券资格是进入证券行业的必备证书，是进入银行或非银行金融机构、上市公司、投资公司、大型企业集团、财经媒体、政府经济部门的重要参考；基金销售人员应当具备从事基金销售活动所必需的法律法规、金融、财务等专业知识和技能，并根据有关规定取得协会认可的证券从业资格。
3、考试类别不同：证券业从业资格考试测试划分为一般从业资格考试、专项业务类资格考试和管理类资格考试三种类别；基金从业考试分成三个科目，科目一是基金法律法规和职业道德与业务规范；科目二是证券投资基金基础知识、科目三是私募股权投资基金基础知识。
考生通过科目一和科目二考试，或通过科目一和科目三考试成绩合格的，具备基金从业资格的注册条件。
联系
1、基金从业考试与证券从业考试都由中国证券协会组织考试；
2、基金从业考试与证券从业考试都是进入金融行业必不可少的考试项目；
3、基金从业考试与证券从业考试都实行网上报名以及机考；
4、基金从业考试与证券从业考试二者的考试成绩都是成绩合格证明，需要取得证书都必须取得所在机构加盖的公章。

扩展资料
参加考试的条件以及方式
一、证券从业考试
自2015年7月起年满18周岁、具有高中以上文化程度和完全民事行为能力的人员，都可报名参加入门资格考试。入门资格考试合格的，均可参加专业资格考试和管理资质测试。
1、年满 18周岁；
2、具有高中或国家承认相当于高中以上文凭；
3、具有完全民事行为能力。
报名采取网上报名方式。考生登录中国证券业协会网站，按照要求报名。报名费每单科人民币 70元，缴付方式、收据、准考证打印等有关事项请仔细阅读协会网站报名须知。
二、基金考试
全国统考报名条件：
基金从业资格考试的人员主要是基金管理公司内部从事基金销售的人员或者希望从事该职业的外部人员。报名条件为：
1、报名截止日年满18周岁；
2、具有高中以上文化程度；
3、具有完全民事行为能力；
4、中国证监会规定的其他条件。
周考报名条件：
1、具有完全民事行为能力；
2、具有高中以上文化程度；
3、公募基金管理人、私募基金管理人的现任/拟任高级管理人员，包括法定代表人/执行事务合伙人（委派代表）、董事长、总经理、副总经理、机构合规/风控负责人/督察长等；基金托管人、公募基金销售机构的业务负责人等；
4、中国证监会规定的其他条件。
一般情况下符合前三条都是可以报考的。第四点是指遵守证监会出台的从业人员管理办法，遵守一些规章守则。
参考资料：百度百科—证券从业考试
百度百科—基金从业考试

6. 上市公司收购资产非重大的，出具评估报告的事务所一定要证券业务资格嘛？

发文标题： 关于从事证券期货相关业务的资产评估机构有关管理问题的通知 发文文号： 财企[2008]81号 发文部门： 财政部 中国证券监督管理委员会 发文时间： 2008-4-29 一、关于证券业务评估资格的申请条件 (一)资产评估机构从事证券业务，应当按照本通知规定取得证券、期货相关业务评估资格(以下简称证券评估资格)。九、其他事项 (二)本通知所称证券业务，是指涉及各类已发行或者拟发行证券的企业的各类资产评估业务，以及涉及证券及期货经营机构、证券及期货交易所、证券投资基金及其管理公司、证券登记结算机构等的资产评估业务。  查看原帖>>

7. 我想问一下，各个银行对房地产评估公司的资质要求是什么？

一、抵押估价
  1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）：
  房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
  2.从银行的角度：
  抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。

  二、房地产估价机构银行
  1.发挥其自身专长和信息优势 
  2.帮助金融机构消除信息不对称
  3.控制违约风险
  4.保障第二还款来源的合法、有效、足值
  同时：
  5.提高房地产估价机构信誉度
  6.提升服务水平
  7.提高专业水准和管理能力
  8.获得可观的业务收入
  9.建立和扩大自身客户群
  10.形成核心竞争力
  11.促进房地产估价行业良性发展

  第二部分 形势与分析

  一、基本面分析
  关于房地产抵押估价服务：
  截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。
  标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》
  大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。

  二、现实分析
  （一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制
  1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；
  2.收费混乱、回扣之风盛行；
  3.对分支机构缺乏必要管理；
  4.信用档案形同虚设；
  5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明；
  6.其他。
  问题的表现：
  （1）评估机构与估价师
  个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。
  （2）银行
  对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。
  （二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度
  1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。
  2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。
  3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。
  4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。
  5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。
  6.用不恰当的假设限制条件过度避责。
  7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。  
  （三）研究滞后，技术体系需要完善
  1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：
  *市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。
  *抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。
  *抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ
  2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。
  3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。
  （四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题
  1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大；
  2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；
  3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；
  4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；
  5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布；
  6.估价行业组织作用。
  （五）估价师：知识结构、知识掌握
  建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。
  “假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。
  建筑学、工程造价、土木建筑工程 
  最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条 
  （1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状
  （2）建筑物结构承载能力：设计限值
  （六）评估技术问题
  （1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。
  （2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法
  （3）多种评估方法：
  房地产（土地）市场发展不平衡：市场法和收益法
  成本法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距
  诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。

  三、政策建议
  （一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境
  加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。
  （二）对抵押估价理论进行深入研究 
  在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险 
  价值类型：最为紧迫的问题 
  与时俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法 
  关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法
  （三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系 
  基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。
  数据库可实行会员制，有偿使用
  大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化
  （四）估价师：完善知识结构，提高业务水平
  因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求
  加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。

  第三部分 对评估机构的内部要求
  抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。

  一、政策法规要求
  1.评估行业的资格管理： 
  资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师
  行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部
  矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。
  2.评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例）
  等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立）
  评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
  管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。

  二、资质需求及信用考核
  （一）基本条件：四条
  （二）专项条件：五条
  （三）信用考核 
  银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。
  银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。 
  1.谈话提醒：10条
  2.特别名单：12条
  管理范围：
   资产评估
   房地产估价
   土地估价
   其他专业资产评估机构
  管理内容：
   合作机构的认定
   日常管理
   年度考评
   动态调整
   。。。
  

  第四部分 对评估报告的内在要求

  一、评估作业与报告形式规范
  （一）制度准则 
  1.资产评估:
  2.房地产:
  3.土地估价:
  （二）作业原则
  1.合法原则
  权属来源、合法使用、合法处置 、法律法规规定 、合同约定 
  2.谨慎原则
  房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性 
  3.公正原则
  （1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。
  （2）一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。
  4.估价时点原则
  （1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值
  （2）一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价   
  （三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求
  1.知识储备要求： 
  2.信息储备要求：
  3.评估报告形式审查内容
  内容完整性审核
  中介机构资质审核
  合法有效性审核 
  评估报告的逻辑性审核
  （四）评估报告形式审查（不规范事例）
  评估专用章、业务专用章、报告专用章
  一个估价师签字、不同资质估价师混签
  估价报告的有效期
  估价机构是否在资格证书有效期内出具报告
  报告是否在有效期内
  报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报告
  权属审核
  权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致
  抵（质）押登记情况审核
  评估报告的逻辑性审核
  评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性
  评估范围、对象与评估目的之间的匹配性
  押品与评估对象的一致性

  二、评估报告技术审查
  （一）技术要点
  方法的恰当性
  依据可靠性
  参数合理性
  计算过程的准确性
  （二）分项要点：以房地产评估为例
  1.估价目的：
  房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。 
  2.关注实现方式：
  （1）转让获得价款：整体转让、以清算方式（仅以土地作价加上地上附
  着物的残值）
  （2）抵押权人的自用，以获取收益或利益。
  （3）从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途
  3.抵押估价：
  房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。
  4.主要评估方法
  （1）市场比较法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘
  （2）收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或
  者资本化率
  （3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。
  （4）假设开发法 ：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。 
  （5）基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。 
  5.主要评估方法审核要点
  （1）市场比较法： 
  应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。
  适用对象：房地产市场比较发达，有充足的可比房地产交易实例。
  选取实例的可比性：
  A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
  B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
  C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。
  D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。 
  （2）收益法：
  应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。 
  适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。
  计算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]
  客观纯收益A的合理性（往往涉及租金收入与税费的合理性）
  资本化率r的合理性：
  （3）成本法：
  应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。 
  适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象
  各项费用的合理性
  重置价格的合理性
  成新率的合理性
  （4）假设开发法 ：
  应用前提：开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预
  测性；
  适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，
  常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改
  造的再开发地产的估价。
  开发完成后的房地产价值的合理性
  开发成本的合理性
  利润率的合理性
  税费率设置的合理性
  （5）基准地价修正系数法：
  应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效
  适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。 
  基准地价选取的恰当性
  容积率设定的合理性
  三、评估报告的注意事项及风险点
  （一）注意事项
  1.选用不合理的假设前提
  2.重复计算
  3.扩大评估对象的范围 
  4.虚增容积率
  5.虚增房地产租金收入
  6.虚增开发完成的房地产市场价值 
  7.选取不具可比性的交易实例作为参照物 
  （二）评估报告的风险点 
  1.抵押品价值
  2.抵押物风险：
  （1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。
  （2）禁止抵押的房地产范围：
  是否存有限制条件 
  开发商已合法出售的房地产 
  预购商品房贷款抵押的
  以共有的房地产抵押的
  以已出租的房地产抵押的
  以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保 
  建筑工程款优于抵押权受偿 
  3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险：
  （1）注重预期风险。 
  （2）市场变现能力风险。
  （3）抵押期间的损耗风险。
  （4）其他……

8. 非银行金融机构贷款属于民间借贷吗

是的，非银行金融机构贷款属于民间借贷！

那么银行贷款和非银行机构贷款有什么区别？ 

1、银行贷款比非银行机构贷款的门槛高 

一般来说，银行贷款的门槛较高。因为银行会对个人资质做出相当严格的要求，只有在确保资金收回万无一失的情况下，才会予以审批。因此，没有稳定工作或信誉不佳的用户，很难拿到银行贷款。而非银行金融机构作为银行的补充，弥补了银行服务的不足，借款人只要提供相关的抵押物，审批都极易通过。 

2、非银行机构贷款比银行贷款的放款速度快 

非银行金融机构有着快捷的审批流程，审核通过后，几天之内就可以放款。而银行放款基本上需要几十个工作日。 

3、银行贷款和非银行机构贷款的贷款额度相当 

在贷款额度上，两类机构可谓是旗鼓相当，最高贷款额度均为抵押房评估价值的60%以上。

4、非银行机构贷款比银行贷款的费用高 

为了规避风险与平衡收益，高收费自然成为了非银行金融机构无可厚非的举措。反之，在风险可控性较强的情况下，银行的贷款利率较低。 

建议各位借款人，在有资金需求之时，可对比较各种贷款的优劣，选择合适自己的贷款方式。如对资金的需求较急，可选择一些正规非银行机构来进行贷款。